推进租购并举的展模发展模式

为来年经济政策定调的从增存量产业中央经济工作会议在谈到房地产时，除了重申“房住不炒”、房地推进保障性住房建设、何探支持商品房市场更好满足购房者的索新式合理需求外，首次提出“探索新的展模发展模式”。

分析师认为，从增存量产业当前，房地房地产市场正在由增量市场向存量市场转型的何探过程中，新的索新式发展模式或涉及多个层面的改变，包括房屋市场、展模土地市场和房地产企业等。从增存量产业

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地“新发展模式”可能有三种理解。何探一是索新式，推进租购并举的展模发展模式，“十四五”期间（2021-2025年）购房市场和租房市场将并轨发展，商品房市场和保障房市场共同发力。

二是，房地产市场将由增量逐渐转变为增量存量共同发展的模式，尤其是存量市场的发展会提速，城市更新、老旧小区改造、物业管理、房屋租赁将是未来发展的重点，以更好支持存量市场发展。

三是，依赖房价和地价上涨获利的模式将改变。房地产税依然会推进，进一步引导住房消费观念扎根，扭转住房投资、炒房盈利的错误思想。房企和购房者都要积极理解这个新发展模式。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于土地市场来说，“探索新的发展模式”意味着探索新的供地类型，未必是新增供地建设，而是如何盘活存量；新的发展模式也可以是新的土地出让方式，未必是价高者得，而是通过招标、建设方案竞标等多种方式结合，让房价地价联动。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“新的发展模式”还意味着房企开发模式的转型。房地产企业长期以来形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。

他指出，房地产开发企业探索新的发展模式需要结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

值得注意的是，此次会议再次将长租房提上重点日程，这是“长租房”连续第二年出现在中央经济工作会议的讨论中。

“长租房也就是长租公寓，自从去年暴雷以来，国家更多地强调保障性租赁住房，长租房强调的少了。事实上，长租房和保障性租赁住房是多层次租赁市场的组成部分，满足不同类型租赁需求的房源。”李宇嘉说。

他表示：“应该在总结长租公寓问题的基础上，加强监管和建设模式，作为未来多渠道住房供应的来源，引导开发行业转型升级，因为新房销售已经见顶了，必须向存量转型。”

许小乐指出，租赁市场机构化是提升市场专业服务的必要途径和重要载体，但由于租赁行业盈利空间窄，租赁企业面临着成本高、融资窄、合规难的问题，导致目前我国整体租赁机构化率不足5%，即便在一线城市机构化率也不到15%。

结合今年中央经济工作会议有关房地产的其他表述来看，他预计，明年国家层面可能会出台面向长租房市场的土地、金融、财税等支持政策，给住房租赁企业创造一个良好的政策环境。

另外，继中央政治局会议后，这次会议再次提到“促进房地产业良性循环和健康发展”。分析师认为，打通行业循环不畅、防范风险是未来房地产政策的基本方向。

“在‘良性循环’指引下，前期过紧的金融政策将有结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面改善购房信贷环境，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。”许小乐说。

“在‘房住不炒’的前提下，未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。预计2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的‘稳定器’作用。”他说。

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